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地方国资囊中羞涩,青岛部分共有产权房陷尴尬境地******

  近日来,一则青岛市城阳区共有产权房难交付的消息,受到业内广泛关注。

  消息显示,年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称,自己在两年前买了当地一项目的共有产权住房,首付款大约150万,当地一国资公司负责出资76万。等要交付时,开发商称市政公司没打款,因此不能交房,如果要退房需要缴纳20%的违约金,国资方面则称“没钱”。

  城阳市政投资集团则回复称,城阳市投资集团现正在积极筹措资金,解决付款问题,已与购房者说明相关情况。另有类似市民留言称,自己购买的共有产权房2021年已审核通过并网签,但因市政投资公司还未支付首付款,导致2022年底交房时没能拿到钥匙。

  该事件被关注到后,引发了业内关于共有产权房、及地方城投资金问题的讨论。那么,背后真相到底是怎样的?

  区属人才购房政策

  据当地房企人士告诉第一财经,网传内容确有此事,主要是地方国资资金支付的问题,退房违约金也是购房合同中约定的。“有项目涉及到的房源量较少,也有拖欠金额比较多的,此前当地有四家国资公司在做,目前就网传的这家有付款问题,其他三家都没事。”

  值得注意的是,城阳区此次被关注到的共有产权住房,与传统意义上的不太一样。

  一般而言,共有产权住房,是指政府提供政策支持,采用市场化方式建设筹集,限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等,面向符合条件的居民供应,实行政府与购房人按份共有产权的住房。在拍地阶段,便会对相应地块的性质、售价、出让条件等作出规定。

  而城阳区这类共有产权房,更类似对人才购房的支持政策,是该区独立出台、独立于青岛市人才住房政策的阶段性政策,此前曾在当地市场火爆过一段时间。

  早在2020年3月,青岛市城阳区出台聚集人才的六条举措,其中针对人才“买房难”“买房贵”的难点,将不同层次的人才购房者与区属国有企业的产权比例进行划分,由区属国有企业垫付或赠予30%房款。按最初的设想,该政策将持续至2023年。

  具体而言,可申请住房的人才包括从院士到大专学历等七类,属于一至四层次的人才,购房者与区属国企的产权比例为7:3,共有期限为8年;对于五至七层次人才购置人才共有产权住房的,购房者与区属国企的产权比例为7:3,共有期限为5年。

  按照产权比例,个人承担购房总价款的70%、享有70%的产权,需要缴纳持有70%房屋产权的首付款,并作为按揭贷款抵押物;区属国企承担购房总价款的30%、享有30%的产权,由其自有资金或其他资金解决,该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物。

  据当地官媒当时发文,比如一套房子100万元:人才21万元+单位30万元+贷款49万元。人才首先付款21%,政策付款30%,剩下部分贷款,这样一来首付比例低,贷款还款压力也会减小。

  共有产权到期后,一至四层次的人才,在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后,由人才个人提出申请,经区属国企同意、相关部门批准后,无偿赠送30%产权;五至七层次的人才,满5年后,由个人将区属国有企业持有的30%产权回购,回购价格按照“孰低”原则。

  在实行一年多后,垫资问题对国企平台公司形成一定考验,有部分地产项目积极介入,与四大平台公司合力垫资;当时也有声音称,一些房企选择退出共有产权项目合作。不过,在2021年官方发布的名单中,该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目。

  提振楼市后暂时退场

  城阳区共有产权房政策的发布,曾在当地楼市激起很大波澜。

  据卓易数据,2019年的城阳楼市很压抑,成交为近5年最低,全年商品房成交14094套,商品住宅成交10331套。2020年实行共有产权以后,城阳楼市量价齐涨,2020年全年成交21216套,共有产权房成为城阳楼市的“强心剂”,外部因素引发需求提前释放。

  青岛网上房产数据也显示,2020年全年,城阳区人才共有产权住房网签11000余套。在共有产权新政刺激下,2020年城阳区楼市异常亮眼,全年新房共成交24850套,成交面积2818985.65平方米,仅次于西海岸,且新房成交量占比全市总成交量的16%。

  部分地产项目,也在该政策刺激下价格上扬,有项目从2019年年底的15500元/平方米涨到19000元/平方米,有项目从19年年底的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米。当地还一度放宽人才购房的门槛,共有产权房购买人数再度增加,构成2021年该区楼市成交的主力。

  不过从2021年下半年开始,城阳区人才共有产权政策出现收紧,取消五至七层次人才购置二套房政策,购置首套房政策不变。此外,随着共有产权购房者越来越多,四大平台即市政集团、城发集团、开投集团以及动投集团的资金压力有所增大,出现了让开发商垫资也即向后者借资的情况。

  后来,本应在2023年结束的政策,提前按下暂停键。2022年4月,有购房者询问共有产权停止报名的问题,城阳区财政局回复称,因即将出台新的人才住房政策,为确保与新政策顺畅衔接,2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策。

  同年8月,城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行),为2022年4月1日以后城阳区新引进就业、且在城阳区无商品住房的各类人才发放不等金额的购房券。

  在整个青岛市层面,则存在有产权型人才住房政策,项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价的80%确定;以限定价格购买的面积,按照不同层次人才应享受的人才住房建筑面积标准核定,超出部分按照同区域商品住房价格购买。

  广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,共有产权住房各地都有相应的管理办法,对建设、交付等各个环节都有硬性要求。青岛的案例更类似以共有产权的模式吸引人才、助力去库存,不过城投资金普遍紧张,不太可能持续出这么多钱,就导致因资金引发的一系列交付问题。

  上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为,过去经济形势好、政府财政状况好,此类问题较难放大。但问题是,当前经济压力增大,地方国资若无力承担相关责任,就会暴露出问题。从这个角度看,上述情况不会是个案,各地政府需要梳理共有产权背后的各类资金问题。

  对城阳区乃至青岛楼市的问题,克而瑞则表示,当地市场即便有修复、也并不会突破2016年的高点,一是人口实现跨越式增长的概率不大,购房基数相对稳定,虽然前期出台政策,吸纳了一批人才落户、但“人户分离”现象比较严重。随着市场下行加剧,东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛,而所谓的人才新政并没有“先发优势”,前期吸纳的人才也有很大可能流入这些核心一二线。

  此外,青岛、济南等地房价收入比均处于阶段性高位,2021年济南、青岛分别达到了8.6年和9.8年,居民整体购房难度不小。卓易数据最新统计显示,2023年1月,青岛新建商品房共计成交4460套,环比下降53.36%,同比下降47.32%,受疫情及春节影响,成交量环同比均“腰折”。

对街上公众人物可以“随手拍”吗?专家解读******

  对街上公众人物可以“随手拍”吗?

  专家:发生纠纷应当依法协商解决

  ● 王某某在上海打人事件引发社会高度关注。不少人在谴责暴力的同时,也在深入探讨隐私权的问题——随着自媒体、短视频平台的兴起,日常生活中,“随手拍”、街拍现象已极为常见,不仅是公众人物,连普通人都可能成为被拍摄对象,其中的法律界限在哪里

  ● 相对于普通人而言,公众人物、艺人的隐私权或肖像权受到一些限制。如果其行程已经对外公布,且拍摄场合属于公共场合,拍摄不构成侵权;而如果其行程并未对外公布,甚至采取了严格的保密措施,且拍摄场合在家中、私人场所等,则属于侵犯隐私权及肖像权

  ● 未经被拍摄者同意的拍摄行为,涉嫌侵犯被拍摄者的肖像权,照片在网络平台上传播,也有可能导致被拍摄者名誉权受损,随手拍、街拍现象亟待法律规制。一旦发生侵权纠纷,被偷拍者可以追究网络平台的责任,平台赔偿之后可以向发布者追偿

  □ 本报记者   韩丹东

  □ 本报实习生 王意天

  近日,王某某在上海打人事件引发社会高度关注,相关报道多次冲上热搜榜。

  1月12日,上海静安警方发布通报,11日4时许接报南京西路一商务楼门口有人被打。经查,王某某等人误以为在路边候车的陈某某对其拍照,遂要求陈某某不要拍摄,陈某某称未拍摄,双方发生争吵。王某某等人对陈某某进行殴打。经司法鉴定,陈某某综合评定为轻微伤。

  随后,有媒体证实打人者为知名公众人物王某某。

  不少人在谴责暴力的同时,也在深入探讨隐私权的问题——随着自媒体、短视频平台的兴起,日常生活中,“随手拍”、街拍现象已极为常见,不仅是公众人物,连普通人都可能成为被拍摄对象,其中的法律界限在哪里?

  多位专家接受《法治日报》记者采访时说,未经被拍摄者同意的拍摄行为,涉嫌侵犯被拍摄者的肖像权,照片在网络平台中传播,也有可能导致被拍摄者名誉权受损,“随手拍”、街拍现象亟待法律规制。遇到未经允许的拍摄行为,应当依法协商解决,而不是依靠暴力。

  偷拍行为屡见不鲜

  隐私权边界须界定

  记者注意到,王某某打人事件曝光后,网上有不同的声音:有网友猜测,拍照的说不定是狗仔,狗仔盯着拍照很烦人,活该挨打;也有网友认为,王某某是公众人物,哪怕当时真被拍了,也应该有被拍的容忍度。

  实际上,公众人物、艺人等因被拍而引发的纠纷屡见不鲜。

  同样在1月12日,博主刘某某在其社交平台晒出了王姓知名艺人的视频,并发文“这回被他发现了,对不住了,下回我会藏好点”。后续两人发生纠纷,刘某某称自己险些被打。事情一出即登上热搜榜,引来网友热议。

  随着网络时代的到来,公众人物、艺人的生活越发透明,一些粉丝也热衷于挖掘他们幕后的点滴生活。无论是在机场,还是在逛街吃饭,公众人物、艺人的周围总会时不时亮起闪光灯。甚至有粉丝潜入到公众人物、艺人居住的小区,偷拍其生活照,严重影响公众人物、艺人的正常生活。

  那么,到底能不能“随手拍”公众人物、艺人?公众人物、艺人的隐私权边界是否与普通人不同呢?

  “相对于普通人而言,公众人物、艺人的隐私权或肖像权受到一些限制,‘随手拍’是否侵权则需要结合具体情况进行判断。”中国政法大学知识产权研究中心特约研究员赵占领说,如果其行程已经对外公布,且拍摄场合属于公共场合,这种情况下的拍摄不构成侵权;而如果其行程并未对外公布,甚至采取了严格的保密措施,且拍摄场合在家中、私人场所等非公共场合,则偷拍行为属于侵犯隐私权及肖像权的行为。

  公众人物、艺人一旦发现自己被偷拍时,往往会采取行动制止粉丝、狗仔的拍摄行为,并要求其删除拍摄的照片。

  对此,中国政法大学教授冯晓青分析说,从法律上讲,公众人物、艺人与普通人法律地位相同,同样有权禁止他人偷拍。但最终应以偷拍者用途判断,若偷拍之后纯粹用于个人欣赏或是在家庭、朋友小范围内传播,被偷拍人难以知晓,无须承担侵权责任;若是将照片公开或是用于商业目的,甚至用于不当场合且造成严重后果,应当承担法律责任。

  北京韬安律师事务所律师段英子说,由于公众人物、艺人工作和生活的性质比较特殊,并且要考虑社会公众的知情权等因素,学理观点和司法裁判观点通常都认为公众人物、艺人对自己的一些权利内容受到损害应该有一定的容忍度。至于“容忍度”的边界问题,需要考虑社会普遍公认的道德标准,即不能无底线地损害其基本的人格权。

  如果被发现偷拍,公众人物、艺人该如何制止呢?

  段英子说,偷拍、街拍纠纷一般都在现场发生,难以照本宣科地建议被侵权者向法院寻求救济,如果采取私力救济,双方也应当友好沟通,控制好“度”,避免纠纷升级。

  街拍暗含法律风险

  随意拍摄可能侵权

  在生活中,不仅仅是明星大腕,人人都可能成为被拍摄对象。当下街拍流行,“摄影师”只需拉近镜头,按下快门,一张人物特写的街拍就完成了。其中,很多照片并未经过被拍摄者的同意,其肖像就被定格在照片中,随后被上传到网上。

  甚至有人假借街拍之名,行不法之实。去年1月,四川成都一男子在公共厕所对女性进行偷拍,被周围热心市民发现并当场制伏。经民警询问,该男子对上述违法事实供认不讳,最终被行政拘留5日。

  冯晓青说,偷拍毫无疑问属于违法行为,无论是民法典中对隐私权的保护,还是个人信息保护法中的相关规定,未经允许偷拍他人,甚至将偷拍获得的照片进行扩散,都是侵犯他人隐私权的表现。我国刑法还规定了非法使用窃听、窃照专用器材罪,对造成严重后果的情形作出了规定。其中,窃照(即偷拍)造成严重后果的,可判处两年以下有期徒刑。

  “无论是街拍还是偷拍,如果是对人物肖像的拍摄,都会涉及被拍摄者的肖像权。根据民法典规定,未经肖像权人同意,不得制作、使用、公开肖像权人的肖像,肖像作品权利人(就街拍的情形而言通常是指摄影者)不得以发表、复制、发行、出租、展览等方式使用或者公开肖像权人的肖像。”段英子说。

  段英子进一步分析说,如果拍摄的内容或者拍摄手法比较特殊,例如拍摄他人在住宅、宾馆房间等私密空间的私密活动,拍摄他人身体的私密部位等,根据民法典规定,可能侵犯被拍摄者的隐私权。比较恶劣的行为,还有可能违反治安管理处罚法甚至触犯刑法。

  “在未经被拍摄者允许的情况下不能随意拍摄,更不能随意发布,因为偷拍行为通常侵犯了被拍摄者的生活安宁权以及肖像权。”赵占领说,如使用目的为展示特定公共环境,不可避免地拍摄了他人的肖像,但未把他人肖像作为画面主体进行展示,未暴露他人隐私的,不涉及侵犯他人肖像权和隐私权。

  未经允许传播照片

  平台可被追究责任

  在拍摄过程中,一些“摄影师”喜欢将人们最真实、最自然的状态记录下来,而要展现这种状态的前提,则需要被拍摄者没有意识到自己正在被拍摄,由此产生了特有的街拍分支,但拍摄过程中也可能产生各种误会。

  来自上海市徐汇区的摄影爱好者小曾回忆说,有一次拍摄一位小吃摊老板认真工作的样子,对方发现他在拍照后,急忙收拾摊位,头也不回地跑掉了,正在制作的食物也都被打翻在地。事后小曾找到这位摊主,表示自己只是觉得画面很美,就给拍了下来,而摊主则以为小曾是执法人员,要拍照留证扣留摊位,这才产生了误会。

  “后来,我每次拍摄前,都会征求被拍摄者的同意。”小曾说。

  江苏省无锡市居民小李向记者介绍了她的“遭遇”:去年4月,她在刷朋友圈时发现自己的照片成了别人的头像,并且连自己走路时的照片也被人发到了聊天交友网站中。这让她十分吃惊和气愤。

  后来追根溯源才得知,小李和朋友去年3月份外出游玩时,朋友在小李不注意时拍摄了这组照片,事后将照片上传到个人社交平台,没想到被别有用心的人利用了。尽管朋友第一时间删除了这些照片,但这些照片还是在网络上流传开了。

  冯晓青告诉记者,街拍照片需要区分是否将照片公开,未经公开的收藏、欣赏行为并不会产生相应法律后果,从社会层面也不会对被拍摄者产生不良影响。而照片一经公开,则要根据传播范围、影响程度等确定侵权程度。

  赵占领说,偷拍、街拍者发在网络社交平台上的照片即便原本作为收藏之用,但如果被其他人二次传播,对被拍摄者造成不良影响的,偷拍、街拍者仍需承担侵权责任。

  “发现被拍后,被拍摄者要求删除图片或者视频,就是在明确表达其不同意自己的肖像被公开或制作,是以私力救济的方式要求拍摄者停止侵害自身权益。拍摄者最好配合删除,否则权利人有权通过司法途径要求拍摄者承担民事责任。”段英子说。

  那么,怎样的“随手拍”、街拍才是正确的拍摄方式呢?

  “有些拍摄者可能有一个认识误区,觉得在公共场合拍摄或者发布的时候不营利就可以了,实际上根据法律规定,无论是拍摄还是后续的使用、发布等行为,都需要得到被拍摄者的同意,否则就有可能侵犯其肖像权。”段英子说。

  对于未经允许的偷拍、街拍照片在网络平台上广泛传播,平台又该采取何种措施?

  冯晓青说,发布者肯定应当承担责任,平台与发布者之间有相关协议,但协议对第三方被偷拍者无约束力,且合同具有相对性,一旦发生侵权问题,平台不能推卸责任,被偷拍者可以追究平台责任。平台赔偿之后,可以向发布者追偿。

  “民法典较以前的民法通则而言,对肖像权等人格权已经作出了比较细致的规定。如民法通则主要强调在未经同意的情况下‘不得以营利为目的使用公民的肖像’,而民法典不再区分拍摄者的目的是否是营利,这是一种对民事主体的肖像权更为周到的保护。”段英子提醒说,拍摄也要依法而为。

  漫画/高岳

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